(Gaceta Oficial N° 6.053 (Extraordinario) de fecha 12 de noviembre de 2011)                                             

OBJETO: Establecer  el régimen jurídico de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda.

 ASPECTOS MÁS IMPORTANTES:

  • CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO PÚBLICOS: En el plazo de tres (3) meses contados a partir de la entrada en vigencia de la Ley, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda elaborará un Registro de Contratos de Arrendamiento. Las Notarías Públicas y Registros con funciones notariales deben exonerar el otorgamiento de estos contratos de todo gravamen.
  • INTERÉS PÚBLICO GENERAL, SOCIAL Y  COLECTIVO: Toda la materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda es declarada como de interés público general, social y colectivo.
  • SUPERINTENDENCIA: Un organismo público denominado Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda se crea como órgano de control y revisión y el mismo llevará un Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
  • TÉRMINOS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO:
  1. Tendrán una duración mínima de un (1) año y podrán ser renovados por preferencia del arrendatario.
  2. Deben celebrarse en moneda de curso legal nacional. Se establece una multa de  400 Unidades Tributarias (400UT) por la infracción de esta norma. Los contratos de arrendamiento en moneda extranjera celebrados antes de la entrada en vigencia de la Ley deben ser ajustados en un lapso no mayor a 30 días continuos.
  3. El pago del canon de arrendamiento es mensual  y no puede exigirse  en ningún caso su pago anticipado.
  4. Los cánones de arrendamiento de los inmuebles regulados por la Ley serán fijados por la Superintendencia, de oficio o a instancia de parte, mediante una fórmula matemática establecida en el Artículo 78 de la Ley, la cual toma en cuenta el valor del inmueble que también fija el mencionado organismo, así como el porcentaje de rentabilidad anual sobre el valor determinable según el tipo de arrendador.
  5. Todo lo cobrado por el arrendador en exceso del canon  máximo fijado por la Superintendencia está sujeto a reintegro al arrendatario. La acción para el reclamo de  este reintegro prescribe a los diez (10) años contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo del inmueble.
  • VALOR DEL INMUEBLE: El Valor del Inmueble es fijado  por la Superintendencia  tomando en cuenta elementos como el valor de reposición, sus dimensiones, valor de depreciación y región geográfica, entre otros.
  • CÁNONES DE ARRENDAMIENTO REGULADOS: Los cánones de arrendamiento de  los inmuebles regulados por la Ley serán revisados por la Superintendencia, a instancia de cualquiera de los interesados cuando (i) hubiere transcurrido un (1) año después de cada fijación, (ii) se  cambie total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble o (iii) el arrendador haya ejecutado en el inmueble mejoras cuyo costo exceda el 20% del valor del inmueble.
  • DERECHOS DE PREFERENCIA ARRENDATARIO:
  1.  El arrendatario tiene derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. El arrendatario que no desee disfrutar de este derecho debe manifestarlo mediante documento auténtico por lo menos treinta (30) días antes del vencimiento del contrato.
  2. El arrendatario goza del derecho de preferencia para que se le ofrezca en venta el inmueble en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. El propietario debe informar al arrendatario su voluntad de venderle el inmueble mediante documento auténtico en el cual se indique el precio (no mayor al determinado como valor del inmueble por la Superintendencia), condiciones de venta y modalidades de negociación,  entre otros. En cuanto a las condiciones de venta, no podrá exigirse el pago de contado ni establecer un plazo  menor de un (1) año para la obtención del crédito hipotecario; tampoco podrá exigirse la entrega de arras como garantía del cumplimiento de la obligación ni podrán incluirse cláusulas que contemplen la  resolución unilateral por  parte del propietario oferente. Igualmente, el propietario deberá hacer un descuento al precio de venta en determinados porcentajes fijados en base a la duración de la relación arrendaticia.
  • ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES DESTINADOS A ACTIVIDADES COMERCIALES, OFICINAS, INDUSTRIALES: Los arrendamientos de inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales y cualquier otro distinto al arrendamiento de  viviendas continúa rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial del 7 de diciembre de 1999.
  • DEROGATORIA DE NORMAS: Las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial del 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda quedan derogadas.